婁底房地產:樓市的真相就在那,你只是不愿承

  婁底房地產:樓市的真相就在那,你只是不愿承認罷了!

  1、房子是用來住的,不是用來炒的

  在讀懂這句話之前,我們先來了解一下什么是「房子」。

婁底房地產

  自98年房改以來,在我們市場上真正實現自由交易的,其實統稱為商品房,而商品房的本質就是商品,和黃金、鉆石、大蒜、土豆是一樣的。

  再往下追溯,商品又是資源,資源天生帶有稀缺性,稀缺就有爭奪,爭奪就會創造出投資和投機行為,這個邏輯大家一定要明白。

  所以,我們的房子真正值錢的并不是那個鋼筋水泥殼,而是房產下面土地帶來的資源。

  第一,房子是用來居住;(這句話是對的,閑置就是占坑,純屬資源浪費,這種做法應該完全制止,非常建議收取高額的空置稅)

  第二,房子不是用來炒的;(這個要看是什么房,商品房天然帶有投資屬性,本就帶有炒的成分,但是人才保障房、公租房、共有產權房這類房子絕對不能炒,它實現的是社會居民基礎保障功能)

  第三,房子是用來投資;(縱觀全世界任何一個國家,房子都是抗擊通脹的優質資產,之前買房的人到后來賺了錢,其實不是這樣,只不過把這些年被通脹掠奪的財富轉移到了房產價值上了而已。況且如果沒有人投資,大家買了房子都用于自住,那城市新進入的打工者去哪兒租賃住房呢?)

  所以總結為一句話,房地產基本的居住屬性無法改變,房地產投資屬性將長期存在。

  這些年,你會發現一個很明顯的樓市現象,房價不漲房租漲,房租不漲房價漲,總是有一塊會彌補投資收益。

  “居者有其屋”的實現方式也并不是把房價降低,讓所有人能買得起房,而是通過建立長效機制,建立更多的保障房給大家住。

  2、剛需什么時候買房都合適

  實際上,剛需是一個很模糊的概念。因為買得起就買,買不起就不買,這個世界上沒有非買不可的商品,所以在房子這個商品面前,就沒什么剛需不剛需的界限了。

  只有在樓市下跌中還在買房的人才能算得上是剛需,明明不知道房子會降價多少,底部在何時,還必須上車買房的,那肯定是以自住為目的的剛需。

  在房價上漲階段,各種各樣的需求都成了剛需。有人兒子才2歲,害怕未來買不起,就想著在市中心買一套學區房;有的人手上有閑錢,看到別人都在買,心里癢癢自己也買一套;有的人看到了心儀的房子,奉若至寶,砸鍋賣鐵也要買。這些人算不算剛需呢?他們只能算是偽剛需。

  在中國,房子被賦予了太多的概念,城市居民、戶籍、學位、醫療保障、升值保障、乃至養老。為了搶占這些社會資源,就必須拿出三代人的心血,去買那些鋼筋水泥建造的空中樓閣。

  有限的城市資源如果以房子為社會階層劃分的話,不得不說,我們社會文明還處于初級階段。

  正因為房子被賦予太多意義,在樓市上漲的預期下,老百姓出現了買房的群羊效應,各種各樣的偽剛需一夜之間變成剛需,將所有房子吃的一干二凈,這時候反而那些沒地方住的剛需被排擠到邊緣角落,望著茫茫人海瑟瑟發抖。

  任何商品價格都是有周期性的,大多數人的買賣都發生在錯誤的時間點,大部分人很容易被眼前的現象所蒙蔽,投資房產和投資股票是一個道理,真正賺錢的都是少數那些精準逃頂和抄底的人。

  目前真正的剛性需求還沒有完全釋放完,但也正在處于衰減階段。人口紅利的缺失,城鎮化的艱難,可以預見的是,未來房子的空置率遠比2015年要高的多,而馬云那句“8年以后,房子如蔥”的預言,也將會在大部分城市得到應驗。

  中國的未來,和現在的日本一模一樣。日本除了東京房價堅挺,再往下的地方都開始送房了。中國人口基數大,但也只能創造出三個國際標準的都市圈和多個以省會為中心的大都市,這就是我為什么不讓大家在三四線投資房產的原因。

  至于“剛需什么時候買房這句話”,真正的區別在于是純剛需還是偽剛需。純剛需就是必須馬上要住房的,下個月不買房,結不了婚的,下個月不買房,孩子上不了學的,這些才是純正的購房需求。

  而偽剛需大部分是處在“買漲不買跌”的錯誤思想中,“什么時候都可以買”這句話造成的損失不言而喻。

  3、調控政策是為了降房價的

  很多人對房地產調控政策非常敏感,敏感到只要官方政策發布政策就出一身冷汗。單純地認為,“遏制房價上漲,房價要會跌,降準釋放貨幣流動性,房價就要漲”,其實這些都是片面的。

  自房地產市場建立以來,出臺調控政策的目的只有一個:為了防范金融風險,控制房價過快大幅上漲,真正意圖是將房價控制在合理的上漲幅度,而不是要打壓房地產市場。

  過去數十次調控,沒有一次是為了讓房價下跌的,只要“不漲的那么快”就算達到了目的。

  先把房價摁住幾年,讓居民收入和社會財富趕上來,然后做實今天的房價。今天的房價當然偏高,但是過幾年,等人們都攢足了首付,房價有了支撐,有人賣房有人買房,房價自然就跌不下去了,中國樓市房價“大漲小跌”就是這么來的。

  其實房價最好的狀態是緩漲,配合著居民財富,配合著貨幣通脹,但是每次又因為買漲不買跌爆發了群羊效應和樓市大蕭條,所以說,調控真是一門藝術。

  這次大調控之后,我們也看到的調控的結果:

  1.能降價的房子,普通白領依舊買不起,或者買了根本沒法住。

  2.普通白領買得起又好住的房子,肯定不會降價,甚至會緩慢上漲。

  4、房地產把實體經濟毀了

  現在的房地產市場發展的不太好,這個不太好,是因為參與者并沒有很好的認識到它的用處。

  開發商不以造好房子為榮,居民不以好的居住體驗為榮,地方不以保障居民可持續發展為榮,一切都落到了房子的增值身上。

  所以這樣導致的結果是,房地產過分發展金融屬性,負面效果日益嚴重。結果到今天,所有人又把罪惡歸到了房地產頭上:因為房地產,把實體經濟毀滅了。

  殊不知,房地產也屬于實體經濟。

  從下游來說,搬一次新家起碼也得需要購買一套家具、一套家電,甚至做一次大的裝修;從上游來說,鋼鐵、水泥、機械等行業無一不受到房地產的影響。

  上下游帶來的產業解決了多少社會就業問題,這些傳統行業都屬于制造業,而且還有大量的中介服務機構和人員,還有依靠給新房做裝修設計的人員、施工人員,還有廣大進城打工的農民工兄弟,大多數也是去搞工程建設了。

  他們為城市創造的財富,又用來建設地鐵、公園、廣場、辦公大樓等等,辦公大樓招商發展,才能推動實體經濟的增長。

  一個產業過度投資會產生泡沫,一個產品過度炒作也會產生泡沫,前幾年鋼鐵行業過度投資以至于現在產能過剩,鋼材價格在炒作后也大幅度跌落。

  任何一個產業都存在「投資擴張,取得收益,再擴張」的過程,這個過程最后形成的市場最終決定了這個行業的方向。

  不得不承認,中國最近十幾年的經濟突飛猛進,與政府引導房地產發展壯大是分不開的,其帶動了相關行業的整體發展,但問題是我們集中全力發展了房地產,而忽略了其他行業的進步,對房地產的過度投資,也抽干了其他行業的養分。

  很多人怪房地產,這就好比有一片富饒待開發的叢林,規則是每年讓你開采一點可以開發100年,然而人們卻花10年時間把叢林開發得毛都不剩。

  最后叢林被毀,引來了泥石流,生靈涂炭,人們反而又怪叢林沒有抵擋住泥石流。到底該怪誰呢?

  不得否認的是,未來房地產業仍然是中國經濟發展不可或缺的關鍵引擎,但與之配套的一定是高科技產業興起和制造業升級的結果,否則這股泥石流將成為最大的災難。

  樓市為什么值得研究,是因為這是一個「看山不是山,看水不是水」的地方,嚴重的信息差讓很多購房者迷失于謊言之中,成為了隨風搖擺的韭菜。若想看得清前方的路,一定要記住一句話:

  任何事情的真相,一定是結果而不是開始或者過程

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