樓榜 | 25城普宅投資價值榜出爐! 多套房產持有者宜拋售

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  2018年堪稱房地產史上調控政策最為嚴厲的一年。全年共發布調控政策450余條,相當于工作日平均每天調控2次。

  在調控持續從嚴的背景下,房價上漲預期風向調轉,部分開發商和投資者對調控政策放松的預期落空;購房者觀望情緒蔓延,投資投機熱情下降。全國房地產市場整體退熱,各線城市的房價漲幅全面收窄。

  近日,云房數據聯合和訊房產發布《2018下半年中國房地產投資回報率調查報告》,選取若干典型城市,結合城市房價、租金走勢,以靜態租賃、長期租賃、5年租賃后轉售3類投資指標為依據,為廣大購房者提供更為精準、更有預測性的投資分析。本期推出的是《25城普宅投資回報率排行榜》。

  西部樓市快速崛起 部分三四線風險高

  2018下半年,全國普宅成交價格同比上漲5.8%,較去年同期漲幅再度收窄,比2018上半年增速下滑約4個百分點,市場已回歸理性。

  短期內一二線城市房價穩中略降,三四線城市漲速進一步放緩,一些房價虛高、人口流失嚴重的三四線城市風險較高。

受政策調控影響,一線城市中,北京價格同比下滑4.7%;上海價格同比下跌1.4%;深圳 “有效供需”推動市場穩定,價格同比略有增長;廣州政策相對寬松,需求能夠釋放,價格同比增長12.4%。

 
  受政策調控影響,一線城市中,北京價格同比下滑4.7%;上海價格同比下跌1.4%;深圳 “有效供需”推動市場穩定,價格同比略有增長;廣州政策相對寬松,需求能夠釋放,價格同比增長12.4%。

  除北京、上海、天津(樓盤)外,其他城市價格均出現了不同程度的上漲,其中西安(樓盤)、成都價格同比漲幅逾20%,西部樓市快速崛起,“搶人大戰” 對樓市的影響顯而易見。

  在“租購并舉”政策的引導下,房地產企業、互聯網企業、金融機構等紛紛進入住房租賃市場。建行、工行、中行在內的多家商業銀行也紛紛布局長租領域。資本大量進駐,加劇了長租公寓利用金融杠桿加價爭奪房源的行為,推高了部分城市的短期租金。

  統計顯示,2018下半年全國租金同比增速為6.2%。其中,一線城市同比增速10%,和去年同期僅3.4%的增速相比,上漲速度加快了近2倍。在調控政策不斷深化的背景下,房地產投資趨于理性,隨著融資杠桿和政策支持的消長,一二線租賃需求熱度較高的城市,房屋租賃產業將迎來大發展。

  歷史轉售回報率高于未來 多套房產持有者適合拋售

  2018下半年,受全國調控政策影響,房地產步入下行周期,整體房價、租金漲幅有所回落,靜態和長期租賃回報率持續走低。其中,靜態租賃回報率大多分布在1.0%-3.0%之間,25城均值為2.0%,按平均房價購房后出租,需要50年才能回本;長期租賃回報率均值為3.3%,平均下降了0.1%,青島(樓盤)、廈門(樓盤)等8個城市的回報率,甚至不敵三年期定存(2.75%)。

  2018下半年未來轉售回報率(2018-2023)的小幅攀升,是因為城市分化還在繼續,人口凈流入較高的熱點城市有快速發展的利好,剛性購房需求增加,房價仍在緩慢上行。

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  雖然2018下半年歷史轉售回報率扭轉了上半年的下行態勢,回升至12.0%。但從長遠來看,在“房住不炒”的基調下,全國房價不存在大幅上漲的空間。隨著房地產步入下行周期,房價回歸到理性水平,預計大部分城市轉售回報率或將下行。25城市歷史轉售回報率均高于未來轉售回報率,意味著當前持有多套房產的人適合拋售,不適合再囤房。

  靜態租賃回報率全面下滑 轉售回報逐步趨近長租

  受調控政策的影響,2018下半年一線城市靜態租賃回報率普遍再度小幅回落,合并回歸至1.4%-1.8%區間。

  深圳在長租市場快速發展,靜態租賃回報率上揚,長期租賃回報率高于其他城市。在住房不炒的主基調下,房價漲幅持續收窄回歸至合理水平,未來轉售回報率(2018-2023)下行,逐步趨近于長期租賃回報率。

從靜態租賃回報來看,除杭州、深圳有微幅上揚外,多數城市均呈現出下滑態勢。其中,銀川因為房價處于較低水平,靜態回報率長期處于高位。而福州、廈門的回報率,甚至不及一年定存(1.5%)。

 
  從靜態租賃回報來看,除杭州、深圳有微幅上揚外,多數城市均呈現出下滑態勢。其中,銀川因為房價處于較低水平,靜態回報率長期處于高位。而福州、廈門的回報率,甚至不及一年定存(1.5%)。

  長期租賃方面,租賃市場快速崛起,城市出現分化:廈門、杭州等11個城市略有上漲,其余城市均出現不同程度的下滑。其中,重慶、鄭州(樓盤)等城市回報率高于4%,更具投資價值;14個城市低于投資均值,青島、廈門等8個城市的回報率甚至沒跑贏三年期定存(2.75%)。

  覆蓋城市:

  普通住宅篇全國覆蓋的城市為北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢(樓盤)、成都、重慶(樓盤)、長沙(樓盤)、南京(樓盤)、杭州、西安、蘇州(樓盤)、大連(樓盤)、無錫(樓盤)、沈陽、寧波(樓盤)、石家莊(樓盤)、青島、太原(樓盤)、鄭州、佛山(樓盤)、福州、廈門、銀川25個城市。

  指標解釋:

  靜態租賃回報率:年內租金收益與售價的比值,根據當前租金回報,選擇投資時機。

  長期租賃回報率:租金增長情況下,長期出租物業可獲得的租金回報,可判斷長期的租金收益。

  5年租賃后轉售回報率:指5年內持有物業并出租,于第5年末出售物業可獲得的回報率,包含租金回報和房產增值兩部分收益后測算得到的回報率。根據轉售回報,判斷最佳轉售時機。

 

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