重慶這一動作,意味著未來房價仍將保持上漲態勢

  1月1日,重慶(樓盤)公布了最新的主城區房產稅起征點,從15455元/平方米調整為17630元/平方米。

  這是一個例行動作。

  對于重慶這則新聞,有兩點值得關注:

  一、這個價格是怎么算出來的?

  二、這個標準的房產稅,有多少人會受到影響?

先來看看第一個問題。

 

  先來看看第一個問題。

  2011年重慶房產稅的起征點是9941元/平米,2019年是17630元每平米。八年總漲幅為77.35%。

  不過,重慶的房產稅起征點也不是每年都上調,2011年第一次公布,2012-2019年,8年間調整了6次,其中2014-2016年保持不變。

  17630元/平米指的是建筑面積,并非重慶新房市場流行的套內面積的算法。至于這個價格的計算公式,特別簡單,是過去兩年重慶九城區成交均價的2倍。

  從官方的算法中,我們也能反推過去兩年重慶九城區商品房的成交均價為8815元/平米。由于房產稅起征點與房價正比例掛鉤,而這也等于是官方承認過去八年重慶房價總漲幅為77.35%。

  目前真正針對住宅征收房產稅的城市只有重慶和上海(樓盤)。

  請注意,這里指的是房產稅,并不是尚未推出的房地產稅。

  再來看第二個問題。

  17630元/平米,有多少人會受到影響?

  根據兔博士的最新數據,

  過去30天重慶新房成交均價為11507元/平米,成交套數為5224套;

  過去30天重慶二手房成交均價為18409元/平米,成交套數為17489套;

  很明顯,從價格的層面來看,最近一年多以來,多數在重慶買房的人會受到最新起征點的影響。未來在重慶買房的這些人,多數也會受到影響。

  當然,這里必須要考慮到免征面積,對于新購獨棟商品住宅的,免征面積為100平米。從這個角度來說,隨著時間的推移,重慶房產稅的覆蓋面已經不再僅限于“高檔住房”,而是會擴大至普通中檔住房。

  重慶樓市有其穩定器,它一直是中國房地產市場中的一個典型,在最近一輪房價上漲潮中,重慶房價基本保持平穩,2011年至2019年,年均僅增長9.67%,這在一二線城市中算是很低的了。這跟重慶所采取的特殊策略有關,地票制度帶來了充足的保障房供應。

  過去8年,重慶房地產稅起征點的上調幅度也不是一成不變,低的有3%,高的超過了22%,但總體一直在上調。

  波動會有,但趨勢不會扭轉。當前的房地產早已告別了暴漲的時代,但城鎮化的大潮仍在繼續。這種趨勢,配合極小的調整就能釋放巨大的能量。

  當前眾多城市正在嘗試微刺激,包括放松限價,調整限售等策略。這種調整,整體會抬升房價,但幅度不會太大,比如縮小乃至抹平新房和二手房之間的價格倒掛。

  新的一年會有各種嘗試,不僅政策如此,開發商更是如此。他們會積極主動嘗試上調預售價,嘗試縮小新房和二手房之間的價格差。對此,我們要有心理準備。

回到重慶,提高房產稅的起征點,不是為了削弱它的調控效果,而是根據房價上漲的幅度做出的相應調整。

 

  回到重慶,提高房產稅的起征點,不是為了削弱它的調控效果,而是根據房價上漲的幅度做出的相應調整。

  對于重慶來說,房產稅起征點的逐步提高是一個值得關注的信號,至少它代表了一種背書:重慶未來房價仍會保持一種穩步上漲的趨勢。

  從2016年到2017、2018年,大部分城市都經歷過一輪上漲的行情,有早有晚,但每個城市持續的也就是一年左右, 接下來的時間就是調整,時間可能是兩年或者更長,但這種調整幾乎不可能把之前某一年的巨大漲幅全部吐出來。

  這就是現實。

 
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