「勉縣二手房」資色·深度丨慢節奏VS高周轉 從恒基看香港房企的內地生存之道

「勉縣二手房」

有人撤退,有人加倉。隨著時代背景的不斷變化,港資房產企業在內地的布局也有了一些不同。不少知名港企紛紛選擇逐漸撤出內地,但同時也有一些港企看好內地市場發展空間,繼續加碼。

5月28日,恒基兆業摘得北京孫河宅地,再次回到北京住宅市場。

距離上一次恒基在北京拿地,已經過了二十年。這二十年里,也是內地房企迎頭趕上,高速發展的二十年。

以前,對于內地房企而言,香港房企是一個標桿性的存在,為內地房地產市場帶來經營性土地招拍掛制度、商品房預售制度、物業管理模式等先進的經驗。如今,香港企業的“慢性子”與內地房企所推崇的“高周轉”也形成了鮮明的對比。

恒基重回北京住宅市場

28日,北京進行了5月最后一場土拍,最后結果出人意料,恒基兆業打敗龍湖、中海、華潤+中糧等10多家房企,經過24輪競拍,以30.2億元拍得這幅土地面積約39479平方米的孫河宅地,溢價率23.3%,樓面地價約為6.95萬/平方米,刷新孫河區域地價新高。

孫河是北京一個低密墅區,區域內包括10萬方湖景公園,外依溫榆河森林公園,區域居住氛圍濃郁,是眾多房企搶進的區域。包括龍湖、首開、泰禾、中糧、懋源等品牌開發商已經在此進駐,開發出了眾多高端別墅產品。恒基這次出手拿地,也成為孫河板塊第一家港資開發商。

諸葛找房分析,孫河板塊已經聚集了眾多新房項目,包括最近暢銷的泰禾北京院子二期、禧瑞春秋、瑞悅府等幾個限競房項目,值得注意的是該地塊附近的限競房價格和普通商品房價格在6-7萬/㎡左右,而孫河這次地塊成交樓面價已經接近7萬/㎡,這樣的樓面價加上建安成本,產品大概率會打造成頂級豪宅入市。

值得一提的是,當天也是恒基兆業主席及總司理李兆基宣布退休,李家杰負責內陸業務的第一天。

近幾年,像恒基北京拿宅地這樣的舉動并不常見。大部分港資企業并未選擇高周轉,項目擴張很慢,同時,很多廣州、福建等地的企業進入了快速擴張的周期。在近年來機構出具的地產百強榜單上,港資房企的身影開始陸續消失。

因為慢,所以水土不服?

不同于內地房企的高周轉,許多香港房企以慢節奏著稱,以香港置地為例,2011年香港置地便斥資29.1億拿下了幾乎是距離紫禁城最近的一塊商業用地,一直到2017年年底,才正式開業。瑞安房地產在上海的新天地舊改項目已經參與超過10年,這樣的周轉速度使得瑞安房地產資金使用效率遠低于內地同行。

動輒十幾年的開發周期,在內地房企看來是不可想象的。同時,被內地房企視為制勝寶典的“高周轉”策略背后是行業利潤率逐漸走低,而以利潤為導向的港資房企很難適應這個變化。

第一太平戴維斯華北區研究部負責人、助理董事李想認為,相比香港房企和外資企業,內地房企綜合實力不斷提升、日益崛起,對政策、市場更了解,更能捕捉到內地樓市高速發展所創造的機遇,可以在項目籌劃、拿地、建設等方面迅速做出決定,一向以慢開發模式為準則的港企優勢日漸式微。

另外,在產品力表現上,港資房企優勢也逐漸消失。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提到,當前內地開發企業產品開發能力甚至已經趕超了港資、境外房企,港資房企產品已不具備完全的競爭優勢。例如北京西三環區域九龍倉開發的限競房項目與上海長實開發的項目,都曾被認為戶型一般,不如內地房企的其他項目。

從這些角度來說,港資房企的市場競爭優勢及發展空間相對之前小了許多,也會迫使各家港資房企策略發生一定變化。最終各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局與發展策略,尋求企業的中長期穩健發展。

輕開發重運營之道

與上世紀90年代港資房企在內地的風生水起相比,近幾年港資房企在內地卻表現平平,前20強房企中難覓港資房企身影。對此,業內人士分析稱,隨著內地房地產市場逐漸成熟,競爭越來越激烈,市場集中度越來越高,港資房企在這個變化過程中并不占優勢。

不過,不同于內地房企選擇住宅開發,經歷香港市場的打拼,港資開發商已經習慣于在存量市場上搶占資源,尋找核心城市的存量市場機會,他們在資金成本、系統規范方面優勢明顯。

值得一提的是,盡管內地房企在住宅市場風頭正勁,在商業領域,港資房企已經打出了自己的品牌,占有一席之地。像新鴻基的環貿廣場、九龍倉開發的IFS國金中心、太古地產的太古匯、新世界的K11等都是港資的代表作,并在內地廣受歡迎。

投資物業需要具備專業知識和經營能力,這是目前內地房企的短板,港資房企所拿項目地段多位于核心地段,投資回報率相對較好。業內人士指出,憑借較低的融資成本、成熟的運營團隊以及多元的退出渠道,香港房企持商業物業的意愿強烈。

從以往內地房企的學習對象到如今積極轉變傳統思路,身份角色的改變并沒有從抹除港資房企重運營、重管理和在資金成本上的優勢,在適應內地市場新的變化后,這些企業依然具有一決高下的潛力。

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